買房一直是許多人心中的人生大事，但真正開始著手規劃時，最先跳出來的往往是與頭期款相關的問題，這不是單純的加減法，因為除了房價與貸款成數之外，還會牽涉到稅費、代書費、驗屋費、裝潢預算等等，往往讓人一開始就感到困惑。更重要的是，這筆「起手金」將決定你能不能進入購屋市場。太少，貸款辦不下來；太多，又怕資金壓力過大。為了解決問題，今天我們將一次整理出影響頭期款金額的三大關鍵因素，幫你從零搞懂頭期款要準備多少才夠用，面對買房這件事，不再霧煞煞。

頭期款要準備多少？搞懂影響金額的因素

買房不是只有房價，實際上你能不能入手，第一關就是看自己能不能準備得出頭期款。那到底頭期款要準備多少？這問題其實沒有一個固定答案，但我們可以透過一個公式，先建立基本概念：

• 頭期款 = 房屋總價 ×（1 − 貸款成數）+ 雜費成本

只要你抓住三個變數：

• 貸款成數
• 房屋付款方式
• 額外支出

就能推算出自己大概要準備多少資金。現在我們就從這三個角度，一步一步帶你算出屬於你的頭期款範圍。

貸款成數

房貸成數，就是銀行願意借你房價的幾成。通常首購族、一般自住買家，可以申請到 7～8 成貸款；但如果是高總價、投資性質或收入條件不夠穩定，銀行可能只願意核貸 6～7 成。

舉例：房價 1000 萬

• 如果貸款 80%，你只需準備 200 萬頭期款
• 如果貸款只有 70%，你就得自備 300 萬

這中間差了一整年的薪水，有沒有核貸到理想成數差非常多。所以買房前，你得先評估自己的財務條件，以及銀行可能給你多少成數。

房屋付款方式

除了成數，另一個常被忽略的，是「付款節奏」。你買的是成屋還是預售屋，會影響你在什麼時間點，需要準備多少錢。

• 成屋：流程快、頭期款要一次到位，大約2～3個月內要準備完畢
• 預售屋：分階段付款，從簽約、開工、工程期到交屋，各階段慢慢繳

現在我們以1000萬房價舉例，做預售屋常見付款流程

雖然總金額一樣，但如果你是收入穩定、沒辦法一次湊出大筆現金的人，預售屋的付款節奏對你來說相對輕鬆些。

額外支出

除了自備款，買房還有一連串必須要準備的雜費。如果你只抓貸款差額當作頭期款，很容易在簽約或交屋階段發現「錢不夠用」。這裡整理一份常見購屋費用的明細列表，讓你更有底。

假如房價是 1000 萬元，除了自備款 200～300 萬，還可能要加上 30～50 萬的額外支出。因此，真正需要準備的金額很可能是總價的 25～32%。

從實際房價來看，你應該準備多少？

只要把這三個因素評估清楚，你就能推算出屬於自己的購屋門檻，不會再被模糊的說法搞得一頭霧水。
如果你還是對「該準備多少錢才能買房」沒什麼概念，不妨參考房產圈常提到的「購屋 333 原則」。這是一種簡單判斷自己是否有能力買房的方式，包含三個重點：

1. 第一，你的自備款最好佔房價的3成左右，不要全靠貸款。
2. 第二，房貸每月的還款金額最好不要超過你月收入的1/3，才能保有正常生活與儲蓄空間。
3. 第三，貸款若有寬限期，建議不要拉超過3年，避免未來還款壓力突增。

舉例來說，如果你鎖定的是一間總價1200萬元的房子，那按照333原則來看，頭期款建議要準備360萬（月收入需足以支撐未來房貸），這筆錢就能當成你的存錢目標。反過來說，如果你手上只有360萬自備款，想買超過1200萬的房子，可能就要重新評估自己的財務安全範圍。

各房型頭期款試算

光看總價一樣，但不同房型所需準備的頭期款其實落差不小。這裡我們以1000萬元房價為基準，模擬預售屋、新成屋、中古屋三種情況，幫你具體試算出實際要準備的金額，包含自備款與其他必要費用。

這裡的「雜費估算」包含了契稅、印花稅、地政規費、代書費、仲介費、裝潢與基本家具費等，尤其中古屋的裝修需求較高，雜費預估自然也會比較高。

從表格可以看出，同樣是買1000萬元的房子，頭期款可能從300萬一路拉到450萬。這也說明了，選擇哪種類型的房子，不只是影響貸款條件，也會影響你手頭現金該準備到什麼程度。

如何準備頭期款？工具與流程一次搞懂

知道了自己大概要準備多少頭期款之後，接下來的問題就是：「我要怎麼準備這筆錢？」其實不需要一次掏出全部現金，只要掌握好付款流程與工具運用，就能分階段達成目標。

頭期款試算表怎麼用？

很多人在搜尋「頭期款要準備多少」時，其實是想找一個能快速計算自己狀況的方式。最簡單的方法就是使用「頭期款試算表」，或自行依照下列公式計算：

• 自備款 = 房屋總價 ×（1 − 預估貸款成數） + 雜費
  

舉例說明（預估值）：

• 房價：1,000 萬
• 貸款成數：80% → 銀行貸款 800 萬
• 自備款基本金額：1,000 萬 − 800 萬 = 200 萬
• 雜費預估：40 萬

→ 總共要準備約 240 萬元
這樣的公式可以依你目標房價調整，只要用 Excel 或線上試算工具，就能很快知道你離夢想還差多少。

購屋時間線與付款節奏安排

除了算出要準備多少，更重要的是了解「什麼時候要付這些錢」。根據房屋類型不同，資金流出的節奏也不同。

【成屋流程】（通常較短）

成屋因為流程緊湊，從看屋到交屋往往在1～2個月內完成，自備款必須要在短期內準備齊全，建議在決定出價前，資金就要到位。

【預售屋流程】（節奏拉長）

預售屋付款分期，因此資金壓力較平均。不過要注意：工程期款可能需要「自備現金支付」，而非銀行代墊，因此即使總金額一樣，實際動用的現金流也要提前預算好。

存頭期款的3個理財技巧

知道自己要準備多少頭期款後，很多人下一秒就冒出一個大問號：「我薪水就這樣，要存到那麼多錢，是不是遙不可及？」其實只要觀念對、方法對，存出第一桶金並沒有那麼困難。這裡列出三個實際可操作的方式，幫你把準備頭期款變成具體目標。

設定目標金額與時間軸

與其告訴自己「我要存三百萬」，不如先把目標拆解。你可以先抓出自己購屋的理想價格，搭配可能的貸款成數與必要費用，就能推估出一個需要準備的總金額。接著，再把這筆金額平均分配到每個月。
假設你希望在三年內存到240萬元，換算下來大概每月要存6.7萬元。這聽起來可能有點吃力，那就調整時間長度、房價預算，或是考慮與另一半共同負擔。有明確的金額與時間軸，就能讓儲蓄變成可以執行的計劃，而不只是模糊的願望。

分帳戶儲蓄法

存錢最大的敵人往往不是收入太少，而是「看不見自己已經花了多少」。與其讓所有收入進同一個帳戶，再憑感覺花費，不如從一開始就將購屋金額獨立出來。你可以開一個專屬的購屋帳戶，只要每月薪水入帳，就立刻把設定好的金額轉進這個帳戶。
更重要的是，這個帳戶不要綁定你的日常信用卡或行動支付工具，讓它成為「只能進、不能出」的資金池。當你開始這樣做之後，你會發現儲蓄的節奏變得穩定許多，也比較不會因為其他消費誘惑而動搖。

善用收益工具

如果你計畫在一年以上才購屋，其實資金可以不用完全靜態擺著。你可以考慮一些穩定收益的理財工具，讓錢在等待的過程中幫你多生一點利息。定期定額投入基金是一種選擇，透過每月固定投入來拉長平均成本，不需要追高殺低，對理財新手來說也相對簡單。
另一種方式是將錢放進短期定存或投資風險較低的債券型ETF，報酬雖然不高，但至少比放在活存帳戶來得實在。若你偏好穩健保守的方式，也可以選擇一些儲蓄型保單或年金商品。不過要記得，這些工具是輔助不是賭注。存頭期款的目標是累積，不是投機，安全性與流動性依然是第一優先。

把準備頭期款的過程視為理財挑戰，你會發現目標變得清晰，執行起來也更有成就感。不管你的薪資條件如何，只要有意識地安排資金、切實執行，你會比自己以為的更快接近買房這個目標。

4種買房貸款方案分析

準備頭期款只是第一步，對小資族或首購族來說，能不能買房，還是要看能不能順利取得適合自己的貸款。這裡整理目前常見的四種房貸方案，幫助你釐清哪些方案最符合自己的需求與現況。

一般房屋貸款

這是最基本、也最常見的貸款類型。以房屋本身作為抵押品，向銀行、農會或信用合作社申請，適合大多數首購或換屋族。審核會以房屋鑑價與個人還款能力綜合評估。

• 貸款成數：約房價的 70%～80%
• 貸款年限：最長 30 年
• 利率：約 2.5% 起

優點是申請門檻較低、管道多元，缺點是通常沒有寬限期，對小資族而言初期壓力可能偏大。

首購優惠貸款

如果你是「名下第一次購屋」的申請人（含配偶與未成年子女都沒有房產），可以向特定銀行申請首購優惠貸款。此類方案通常享有較低利率，部分還提供短期寬限期。

• 貸款成數：約 70%～80%
• 年限：最長 30 年
• 利率：2.185% 起（依各家銀行略有不同）

需要注意的是，資格審核比一般房貸嚴格，部分銀行對房屋條件也有限制（如屋齡、位置等）。

新青安貸款

這是目前政府針對首購族推出的優惠貸款方案，利率補貼至 2026 年 7 月，可說是近期最熱門的方案之一。除利率低，還可享最長 5 年的寬限期，大幅降低前幾年還款壓力。

• 貸款額度：最高 1000 萬元
• 貸款年限：最長 40 年
• 補貼利率：最低 1.775% 起
• 寬限期：最長 5 年

適合資金尚在累積、希望輕鬆起步的小資族。不過僅限向八大公股銀行申請，且不得將房屋用於出租或營業，這點必須特別留意。

裝潢／修繕貸款

若購買的是中古屋，屋況需要整修，這類貸款可用來補貼裝潢費用，避免一開始就資金吃緊。常見方案包含「裝潢房屋貸款」、「修繕住宅貸款」與「裝潢信用貸款」等。

• 額度：依方案不同，約 80 萬～個人收入 22 倍不等
• 年限：最長 7～20 年
• 利率：約 2%～16%（視信用與方案而定）

由於這類貸款多半利率偏高、還款期較短，建議僅當作補強性資金運用，避免與房貸重疊導致還款壓力過大。

貸款方案簡易比較表

常見問答 Q&A

Q1 : 頭期款要準備多少才算足夠？可以分期繳嗎？

A1 : 這是幾乎所有人一開始會問的問題。一般來說，房價的頭期款會落在總價的20～30%之間，但如果再加上稅費、仲介費、裝潢預算等，實際建議準備的金額會到25～32%左右。也就是說，買一間1000萬的房子，你可能要準備至少250萬才會比較安全。至於能不能分期繳，就要看你買的是預售屋還是成屋。預售屋通常可以依照施工進度，分成簽約金、開工款、工程期款、尾款等階段繳納，壓力較分散；但如果是成屋，流程較快，大多數的頭期款會在2～3個月內付清，資金準備要更集中。

Q2 : 預售屋的頭期款要準備多少？付款方式和成屋一樣嗎？

A2 : 預售屋的總自備款比例跟成屋差不多，最後還是會落在20～30%左右，但付款方式差非常多。預售屋最大的優點就是可以「分期付款」，像是簽約時先付5%、開工時付5%、之後每2～3個月再付一次工程期款，尾款則由銀行貸款補上。這樣的分段付款方式，讓你不必一下子拿出大筆現金，對於資金還在累積階段的人來說相對友善。不過要注意，工程期款大多不能貸款，因此這段時間內的現金流還是要規劃好，避免施工到一半資金斷裂。

Q3 : 如果收入不穩定，也能買房嗎？

A3 : 收入不穩定並不代表完全不能買房，但銀行在審核貸款時會相對保守。除了薪資證明，銀行通常也會看近半年帳戶金流、存款紀錄、有無負債紀錄等資料。如果你是自由業、創業者或兼職型收入來源，建議至少提前半年開始調整金流紀律，保持帳戶穩定、減少大額消費紀錄，讓貸款成功機率提高。此外，也可以考慮與家人聯貸或夫妻雙簽，提高還款能力的評估分數，但這類方式也需要雙方財務透明，事前溝通清楚比較保險。

Q4 : 只看頭期款夠不夠，就能判斷買不買得起嗎？

A4 : 不行。頭期款只是你進場買房的第一道門檻，真正的長期負擔是每個月的房貸還款金額。實務上有個簡單原則：「每月房貸不要超過家庭總收入的三分之一」，這樣才能確保生活開銷還有餘裕。舉例來說，如果你的家庭月收入是9萬元，那房貸控制在3萬以內會比較合理。超過這個比例，雖然短期內可能撐得過，但一旦有臨時支出或收入中斷，就會出現壓力。

Q5 : 可以用信貸或家人資金來湊頭期款嗎？

A5 : 技術上當然可以，不過有些細節要小心。如果你用信貸來補頭期款，銀行在審核房貸時有可能發現你近期借入大量資金，進而調降房貸成數或利率優惠。這會讓你原本預估的貸款條件落空，反而更吃虧。至於父母或親友贊助，通常沒問題，但有些銀行會要求提供資金來源證明，以避免洗錢疑慮。最穩妥的方式，是這筆錢先匯入你的帳戶並靜置一段時間，不要在房貸送件前突然進帳百萬，這樣銀行會比較容易接受。

總結

很多人在踏出買房第一步時，腦中浮現的第一個問題就是：「我到底要準備多少頭期款？」其實沒有絕對的標準，但只要掌握幾個關鍵因素：房價、貸款成數、相關費用，加上有計畫的儲蓄方式，就能慢慢接近自己的購屋目標，今天整理的內容，希望能讓你對「準備頭期款」這件事有更清楚的輪廓。如果你正一步步規劃自己的房產人生，我們廣昱建設會持續提供實用的知識與經驗，陪你走過這條路。

了解更多 >>