房屋頭期款要準備多少?首購族輕鬆了解3大影響因素,讓買房不再困惑!

買房一直是許多人心中的人生大事,但真正開始著手規劃時,最先跳出來的往往是與頭期款相關的問題,這不是單純的加減法,因為除了房價與貸款成數之外,還會牽涉到稅費、代書費、驗屋費、裝潢預算等等,往往讓人一開始就感到困惑。更重要的是,這筆「起手金」將決定你能不能進入購屋市場。太少,貸款辦不下來;太多,又怕資金壓力過大。為了解決問題,今天我們將一次整理出影響頭期款金額的三大關鍵因素,幫你從零搞懂頭期款要準備多少才夠用,面對買房這件事,不再霧煞煞。

 

頭期款要準備多少?搞懂影響金額的因素

買房不是只有房價,實際上你能不能入手,第一關就是看自己能不能準備得出頭期款。那到底頭期款要準備多少?這問題其實沒有一個固定答案,但我們可以透過一個公式,先建立基本概念:

  • 頭期款 = 房屋總價 ×(1 − 貸款成數)+ 雜費成本

只要你抓住三個變數:

  • 貸款成數
  • 房屋付款方式
  • 額外支出

就能推算出自己大概要準備多少資金。現在我們就從這三個角度,一步一步帶你算出屬於你的頭期款範圍。

貸款成數

房貸成數,就是銀行願意借你房價的幾成。通常首購族、一般自住買家,可以申請到 7~8 成貸款;但如果是高總價、投資性質或收入條件不夠穩定,銀行可能只願意核貸 6~7 成

舉例:房價 1000 萬

  • 如果貸款 80%,你只需準備 200 萬頭期款
  • 如果貸款只有 70%,你就得自備 300 萬

這中間差了一整年的薪水,有沒有核貸到理想成數差非常多。所以買房前,你得先評估自己的財務條件,以及銀行可能給你多少成數

房屋付款方式

除了成數,另一個常被忽略的,是「付款節奏」。你買的是成屋還是預售屋,會影響你在什麼時間點,需要準備多少錢。

  • 成屋:流程快、頭期款要一次到位,大約2~3個月內要準備完畢
  • 預售屋:分階段付款,從簽約、開工、工程期到交屋,各階段慢慢繳

 

現在我們以1000萬房價舉例,做預售屋常見付款流程

 階段 比例 金額
 簽約金 約5% 50 萬元
 工程期款 約10% 100 萬元
 交屋尾款 約85%(含貸款) 銀行處理


雖然總金額一樣,但如果你是收入穩定、沒辦法一次湊出大筆現金的人,預售屋的付款節奏對你來說相對輕鬆些。

 

額外支出

除了自備款,買房還有一連串必須要準備的雜費。如果你只抓貸款差額當作頭期款,很容易在簽約或交屋階段發現「錢不夠用」。這裡整理一份常見購屋費用的明細列表,讓你更有底。

 費用項目 金額/比例 說明
 契稅 約 1.5% 依政府公告計算,是最主要的購屋稅金之一
 登記與代書費 約 2~3 萬元 含書狀費、登記費,和辦理流程的服務費
 仲介費 約 1%(如透過房仲購買) 若透過仲介買屋,買方通常需負擔 1% 左右
 印花稅 約房價的 0.1% 多半由買賣雙方各自負擔
 裝潢與家具 依需求可能數十萬起跳 中古屋裝修需求較大,視生活需求而定
 貸款設定費用 貸款金額的 0.1% × 1.2 倍 辦理抵押設定時會產生的行政費用
 履約保證費用 房價的 0.03% 使用履保機制保障雙方權益

 

假如房價是 1000 萬元,除了自備款 200~300 萬,還可能要加上 30~50 萬的額外支出。因此,真正需要準備的金額很可能是總價的 25~32%

 

 

從實際房價來看,你應該準備多少?

只要把這三個因素評估清楚,你就能推算出屬於自己的購屋門檻,不會再被模糊的說法搞得一頭霧水。
如果你還是對「該準備多少錢才能買房」沒什麼概念,不妨參考房產圈常提到的「購屋 333 原則」。這是一種簡單判斷自己是否有能力買房的方式,包含三個重點:

  1. 第一,你的自備款最好佔房價的3成左右,不要全靠貸款。
  2. 第二,房貸每月的還款金額最好不要超過你月收入的1/3,才能保有正常生活與儲蓄空間。
  3. 第三,貸款若有寬限期,建議不要拉超過3年,避免未來還款壓力突增。

舉例來說,如果你鎖定的是一間總價1200萬元的房子,那按照333原則來看,頭期款建議要準備360萬(月收入需足以支撐未來房貸),這筆錢就能當成你的存錢目標。反過來說,如果你手上只有360萬自備款,想買超過1200萬的房子,可能就要重新評估自己的財務安全範圍。

 房價 貸款成數 自備款 雜費估算 總準備金額(建議)
 800 萬 80% 160 萬 30 萬 約 190 萬~200 萬
 1000 萬 80% 200 萬 40 萬 約 240 萬~260 萬
 1500 萬 70% 450 萬 50 萬 約 500 萬以上

 

 

各房型頭期款試算

光看總價一樣,但不同房型所需準備的頭期款其實落差不小。這裡我們以1000萬元房價為基準,模擬預售屋、新成屋、中古屋三種情況,幫你具體試算出實際要準備的金額,包含自備款與其他必要費用。

 房價 銀行貸款成數(預估) 自備款比例 雜費估算 總頭期款(估算)
 預售屋 80% 約 20% 約 100 萬 約 300 萬
 新成屋 75% 約 25% 約 100 萬 約 350 萬
 中古屋 70% 約 30% 約 150 萬 約 450 萬

 

這裡的「雜費估算」包含了契稅、印花稅、地政規費、代書費、仲介費、裝潢與基本家具費等,尤其中古屋的裝修需求較高,雜費預估自然也會比較高。

從表格可以看出,同樣是買1000萬元的房子,頭期款可能從300萬一路拉到450萬。這也說明了,選擇哪種類型的房子,不只是影響貸款條件,也會影響你手頭現金該準備到什麼程度。


 

如何準備頭期款?工具與流程一次搞懂

知道了自己大概要準備多少頭期款之後,接下來的問題就是:「我要怎麼準備這筆錢?」其實不需要一次掏出全部現金,只要掌握好付款流程與工具運用,就能分階段達成目標。

頭期款試算表怎麼用?

很多人在搜尋「頭期款要準備多少」時,其實是想找一個能快速計算自己狀況的方式。最簡單的方法就是使用「頭期款試算表」,或自行依照下列公式計算:

  • 自備款 = 房屋總價 ×(1 − 預估貸款成數) + 雜費

舉例說明(預估值):

  • 房價:1,000 萬
  • 貸款成數:80% → 銀行貸款 800 萬
  • 自備款基本金額:1,000 萬 − 800 萬 = 200 萬
  • 雜費預估:40 萬

→ 總共要準備約 240 萬元
這樣的公式可以依你目標房價調整,只要用 Excel 或線上試算工具,就能很快知道你離夢想還差多少。

購屋時間線與付款節奏安排

除了算出要準備多少,更重要的是了解「什麼時候要付這些錢」。根據房屋類型不同,資金流出的節奏也不同。


【成屋流程】(通常較短)

 階段 說明 時間點
 簽約 支付部分自備款(如10%) 簽約當下
 銀行估價 送件申貸、核貸確認 約1~2週內
 成交交屋 支付剩餘自備款與雜費 約1個月內完成

 

成屋因為流程緊湊,從看屋到交屋往往在1~2個月內完成,自備款必須要在短期內準備齊全,建議在決定出價前,資金就要到位。

 

 

【預售屋流程】(節奏拉長)

 階段 說明 時間點
 簽約 支付部分自備款(如10%) 簽約當下
 工程期款 每2~3個月繳一次 隨施工進度而定
 交屋尾款 辦理貸款,支付最後款項 約1.5~2年後

 

預售屋付款分期,因此資金壓力較平均。不過要注意:工程期款可能需要「自備現金支付」,而非銀行代墊,因此即使總金額一樣,實際動用的現金流也要提前預算好。

 

存頭期款的3個理財技巧

知道自己要準備多少頭期款後,很多人下一秒就冒出一個大問號:「我薪水就這樣,要存到那麼多錢,是不是遙不可及?」其實只要觀念對、方法對,存出第一桶金並沒有那麼困難。這裡列出三個實際可操作的方式,幫你把準備頭期款變成具體目標。

設定目標金額與時間軸

與其告訴自己「我要存三百萬」,不如先把目標拆解。你可以先抓出自己購屋的理想價格,搭配可能的貸款成數與必要費用,就能推估出一個需要準備的總金額。接著,再把這筆金額平均分配到每個月。
假設你希望在三年內存到240萬元,換算下來大概每月要存6.7萬元。這聽起來可能有點吃力,那就調整時間長度、房價預算,或是考慮與另一半共同負擔。有明確的金額與時間軸,就能讓儲蓄變成可以執行的計劃,而不只是模糊的願望。

 

分帳戶儲蓄法

存錢最大的敵人往往不是收入太少,而是「看不見自己已經花了多少」。與其讓所有收入進同一個帳戶,再憑感覺花費,不如從一開始就將購屋金額獨立出來。你可以開一個專屬的購屋帳戶,只要每月薪水入帳,就立刻把設定好的金額轉進這個帳戶
更重要的是,這個帳戶不要綁定你的日常信用卡或行動支付工具,讓它成為「只能進、不能出」的資金池。當你開始這樣做之後,你會發現儲蓄的節奏變得穩定許多,也比較不會因為其他消費誘惑而動搖。

 

善用收益工具

如果你計畫在一年以上才購屋,其實資金可以不用完全靜態擺著。你可以考慮一些穩定收益的理財工具,讓錢在等待的過程中幫你多生一點利息。定期定額投入基金是一種選擇,透過每月固定投入來拉長平均成本,不需要追高殺低,對理財新手來說也相對簡單。
另一種方式是將錢放進短期定存或投資風險較低的債券型ETF,報酬雖然不高,但至少比放在活存帳戶來得實在。若你偏好穩健保守的方式,也可以選擇一些儲蓄型保單或年金商品。不過要記得,這些工具是輔助不是賭注。存頭期款的目標是累積,不是投機,安全性與流動性依然是第一優先。

把準備頭期款的過程視為理財挑戰,你會發現目標變得清晰,執行起來也更有成就感。不管你的薪資條件如何,只要有意識地安排資金、切實執行,你會比自己以為的更快接近買房這個目標。

4種買房貸款方案分析

準備頭期款只是第一步,對小資族或首購族來說,能不能買房,還是要看能不能順利取得適合自己的貸款。這裡整理目前常見的四種房貸方案,幫助你釐清哪些方案最符合自己的需求與現況。

 

一般房屋貸款

這是最基本、也最常見的貸款類型。以房屋本身作為抵押品,向銀行、農會或信用合作社申請,適合大多數首購或換屋族。審核會以房屋鑑價與個人還款能力綜合評估。

  • 貸款成數:約房價的 70%~80%
  • 貸款年限:最長 30 年
  • 利率:約 2.5% 起

優點是申請門檻較低、管道多元,缺點是通常沒有寬限期,對小資族而言初期壓力可能偏大。

 

首購優惠貸款

如果你是「名下第一次購屋」的申請人(含配偶與未成年子女都沒有房產),可以向特定銀行申請首購優惠貸款。此類方案通常享有較低利率,部分還提供短期寬限期。

  • 貸款成數:約 70%~80%
  • 年限:最長 30 年
  • 利率:2.185% 起(依各家銀行略有不同)

需要注意的是,資格審核比一般房貸嚴格,部分銀行對房屋條件也有限制(如屋齡、位置等)。

 

新青安貸款

這是目前政府針對首購族推出的優惠貸款方案,利率補貼至 2026 年 7 月,可說是近期最熱門的方案之一。除利率低,還可享最長 5 年的寬限期,大幅降低前幾年還款壓力。

  • 貸款額度:最高 1000 萬元
  • 貸款年限:最長 40 年
  • 補貼利率:最低 1.775% 起
  • 寬限期:最長 5 年

適合資金尚在累積、希望輕鬆起步的小資族。不過僅限向八大公股銀行申請,且不得將房屋用於出租或營業,這點必須特別留意。

 

裝潢/修繕貸款

若購買的是中古屋,屋況需要整修,這類貸款可用來補貼裝潢費用,避免一開始就資金吃緊。常見方案包含「裝潢房屋貸款」、「修繕住宅貸款」與「裝潢信用貸款」等。

  • 額度:依方案不同,約 80 萬~個人收入 22 倍不等
  • 年限:最長 7~20 年
  • 利率:約 2%~16%(視信用與方案而定)

由於這類貸款多半利率偏高、還款期較短,建議僅當作補強性資金運用,避免與房貸重疊導致還款壓力過大。

 

貸款方案簡易比較表

 

 貸款類型 一般房貸 首購貸款 新青安貸款 裝潢貸款
 適合對象 所有人 首購族 首購族(名下無建物) 中古屋買家、需整修者
 貸款年限 最長 30 年 最長 30 年 最長 40 年 最長 20 年(依方案)
 貸款利率 約 2.5% 起 約 2.185% 起 約 1.775% 起(政府補貼) 約 2%~16%(視信用與方案)
 貸款成數或額度 房價約 70%~80% 房價約 70%~80% 最高可貸 1000 萬元 最高為收入 22 倍或房貸 85 成
 寬限期 無 最長 3 年 最長 5 年 無(或較短)
 優點 管道多元、彈性大 利率較低、首購支持 利率最低、年限最長、初期壓力小 可補貼裝潢資金、搭配彈性使用
 限制/注意事項 無寬限期 需名下與配偶皆無建物 僅限八大行庫申請、不得出租或營業 利率偏高、額度小、還款期較短

 

 

常見問答 Q&A

Q1 : 頭期款要準備多少才算足夠?可以分期繳嗎?

A1 : 這是幾乎所有人一開始會問的問題。一般來說,房價的頭期款會落在總價的20~30%之間,但如果再加上稅費、仲介費、裝潢預算等,實際建議準備的金額會到25~32%左右。也就是說,買一間1000萬的房子,你可能要準備至少250萬才會比較安全。至於能不能分期繳,就要看你買的是預售屋還是成屋。預售屋通常可以依照施工進度,分成簽約金、開工款、工程期款、尾款等階段繳納,壓力較分散;但如果是成屋,流程較快,大多數的頭期款會在2~3個月內付清,資金準備要更集中。

 

Q2 : 預售屋的頭期款要準備多少?付款方式和成屋一樣嗎?

A2 : 預售屋的總自備款比例跟成屋差不多,最後還是會落在20~30%左右,但付款方式差非常多。預售屋最大的優點就是可以「分期付款」,像是簽約時先付5%、開工時付5%、之後每2~3個月再付一次工程期款,尾款則由銀行貸款補上。這樣的分段付款方式,讓你不必一下子拿出大筆現金,對於資金還在累積階段的人來說相對友善。不過要注意,工程期款大多不能貸款,因此這段時間內的現金流還是要規劃好,避免施工到一半資金斷裂。

 

Q3 : 如果收入不穩定,也能買房嗎?

A3 : 收入不穩定並不代表完全不能買房,但銀行在審核貸款時會相對保守。除了薪資證明,銀行通常也會看近半年帳戶金流、存款紀錄、有無負債紀錄等資料。如果你是自由業、創業者或兼職型收入來源,建議至少提前半年開始調整金流紀律,保持帳戶穩定、減少大額消費紀錄,讓貸款成功機率提高。此外,也可以考慮與家人聯貸或夫妻雙簽,提高還款能力的評估分數,但這類方式也需要雙方財務透明,事前溝通清楚比較保險。

 

Q4 : 只看頭期款夠不夠,就能判斷買不買得起嗎?

A4 : 不行。頭期款只是你進場買房的第一道門檻,真正的長期負擔是每個月的房貸還款金額。實務上有個簡單原則:「每月房貸不要超過家庭總收入的三分之一」,這樣才能確保生活開銷還有餘裕。舉例來說,如果你的家庭月收入是9萬元,那房貸控制在3萬以內會比較合理。超過這個比例,雖然短期內可能撐得過,但一旦有臨時支出或收入中斷,就會出現壓力。

 

Q5 : 可以用信貸或家人資金來湊頭期款嗎?

A5 : 技術上當然可以,不過有些細節要小心。如果你用信貸來補頭期款,銀行在審核房貸時有可能發現你近期借入大量資金,進而調降房貸成數或利率優惠。這會讓你原本預估的貸款條件落空,反而更吃虧。至於父母或親友贊助,通常沒問題,但有些銀行會要求提供資金來源證明,以避免洗錢疑慮。最穩妥的方式,是這筆錢先匯入你的帳戶並靜置一段時間,不要在房貸送件前突然進帳百萬,這樣銀行會比較容易接受。

 

總結

很多人在踏出買房第一步時,腦中浮現的第一個問題就是:「我到底要準備多少頭期款?」其實沒有絕對的標準,但只要掌握幾個關鍵因素:房價、貸款成數、相關費用,加上有計畫的儲蓄方式,就能慢慢接近自己的購屋目標,今天整理的內容,希望能讓你對「準備頭期款」這件事有更清楚的輪廓。如果你正一步步規劃自己的房產人生,我們廣昱建設會持續提供實用的知識與經驗,陪你走過這條路。

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