你家的老房子安全嗎？許多位於市區的老舊建築物早已不符安全規範，面對地震、火災、風災等天災毫無抵抗能力。此時「危老都更」就是政府推動的解方。接下來將以「都更流程10步驟」為主軸，帶你深入探討，從評估資格到完工交屋的每個環節，幫助你理清流程，安全、增值一次到位！

危老都更為什麼現在最值得做？

台灣建物老化問題日益嚴重，全台已有超過400萬戶樓齡30年以上的房屋。許多社區早期缺乏耐震設計，管線老舊、消防不良，住起來不但不舒服，更潛藏巨大的安全風險。
危老都更是一項針對「危險或老舊建築」的重建政策，不需進入繁瑣的一般都更程序，只要符合資格並完成產權整合，就能快速申請重建，享有容積獎勵、稅賦減免等多項政策利多，讓原屋主在改善居住環境的同時，也提升資產價值。

危老都更的五大優勢

相較於傳統都更，危老重建擁有許多獨特優勢，尤其適用於基地小、住戶關係緊密或希望自主主導重建計畫的住戶：

• 流程簡化：無需公告更新單元、無需通過都市更新審議程序，縮短申請與核定時間。
• 整合門檻低：僅需100%產權同意，無需依照面積或戶數比例整合，大幅降低整合難度。
• 政策補助明確：政府提供容積獎勵與多項費用補助，讓地主可降低負擔、增加實質效益。
• 地主主導彈性高：住戶可自建或選擇合作對象，不易被大型建商主導，具主導權與彈性。
• 適用小基地與社區：適合透天、老公寓等小型案場推動，不需符合大面積限制，成功率高。
  
  這些優勢讓危老條例成為當前推動老屋更新的熱門方案，特別適合期望在合理時間內、安全又有效率地完成重建的住戶或地主。

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都更流程10步驟

一、確認是否符合危老條件

要啟動危老更新，首先必須確認建物是否具備申請資格。依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定，申請條件包含：

• 建物需於2003年5月12日以前取得建造執照
• 屬於合法建築（即取得建照與使用執照）
• 經結構技師鑑定為「危險建築物」或「老舊建築物」
• 有清楚的產權登記（未牽涉複雜繼承或共有爭議）

這一步可先委託建築師或代辦團隊進行資格初審與現場查勘，確認是否值得進一步投入資源整合。

二、召集住戶討論初步意願

即使建物符合資格，但若住戶之間缺乏共識，危老重建仍可能無法推動。因此需盡早展開溝通：

• 組成「更新推動小組」或委託社區代表協助整合
• 召開說明會，邀請專家說明政策利多與實務案例
• 記錄每戶意願、顧慮與期望（如：坪數分配、樓層喜好）

這階段成功與否，關鍵在於是否能建立互信基礎與公開透明的資訊流通機制。

三、選擇專業顧問團隊

危老不是找設計師畫圖就好，需一整套團隊支援：

記得選擇有實績、溝通透明的團隊，避免中途換手或糾紛。

四、辦理可行性與容積獎勵評估

這階段主要確認案場的利基條件：

• 基地大小是否足以規劃停車位、電梯
• 巷寬是否達到容積獎勵標準
• 周邊交通與法規是否有不利因素
• 若達不到1.3倍獎勵，案子是否仍具經濟效益

顧問會提出模擬設計與投報模型，讓屋主提前知道自己可能分得多少空間或金額。

五、進行產權整合與意願書簽署

危老都更最大的特點是：「需100%產權人同意」。

• 共有人（如兄弟姊妹）需全數簽署
• 若屋主過世，需先辦理繼承登記
  

須簽署：

• 危老意願書
• 土地建物同意書
• 分配草案確認書

過程中常會遇到「人找不到」、「意見分歧」、「繼承未清」等問題，這正是代辦公司價值所在。

六、撰寫重建計畫書並送件申請

由建築師主導編製正式資料，內容包含：

• 原建築現況圖與結構鑑定報告

• 新建物配置圖（樓層、公設、出入口）

• 容積獎勵使用計算方式

• 安全性與法規適法性說明

送件後主管機關（都市更新處／建管處）將展開書面與會議審查。

七、取得核准函

如無重大問題，約3-6個月可取得核准函。
注意：核准不等於可施工，還需再辦理建築執照。

八、申請建照與設計細化

• 建築師進行詳細施工圖繪製

• 消防、電機、結構、法規等須全數符合建築法

• 向建管單位送件申請「建照」

建照核發後才能合法動工，若卡在法規審查，可能會延後1~3個月。

九、拆除與施工啟動

• 辦理「拆除執照」與斷水、斷電申請
• 施工公司進場，先進行舊屋拆除與地基工程
• 施工期約1.5~2年

工地期間建議建立LINE群組定期更新進度、公開排程，降低居民焦慮。

十、完工驗收、產權登記與交屋

• 申請「使用執照」並通過消防等各項查驗

• 產權分割登記，依當初協議比例配回戶別
• 若建商參與，會將可售戶公開銷售

到這階段，新社區正式誕生，住戶可入住或出租、轉手，資產翻倍成真。

危老都更 vs 傳統都更：制度與流程比較

雖然「都市更新」涵蓋多種形式，但最常被混淆的就是「危老更新」與「傳統都更」。兩者雖同樣以更新老舊建築為目標，但在申請門檻、審查流程、時間成本與政策誘因等方面，其實有明顯差異，以下為你逐項整理比較：

什麼是危老都更？

危老都更是依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》所制定的簡化重建制度，目的在於加速危險與老舊建築的重建速度。其特色在於流程快速、門檻較低，適用對象通常是單棟建築、產權單純的小基地住宅。
危老都更的特點包括：

• 不需公告、不用聽證、免都市更新計畫劃定

• 僅需屋主100%產權整合即可申請

• 容積獎勵明確，最高可至1.3倍

• 適合小型老公寓、透天、無電梯住宅快速改建

這類型案件通常可在2～3年內完工交屋，是目前推動最多、效率最高的更新形式之一。

什麼是傳統都更？

一般都更是依據《都市更新條例》所設計的完整重建制度，主要目的是重塑整體城市街廓與社區結構。它適用於需要跨地號、整合多棟建物、納入公共設施的地區更新，較常見於大型社區、老舊街廓、整區規劃案。
傳統都更的特色包括：

• 須公告實施、經過公開展覽與審議程序

• 可依照「協議合建」、「權利變換」等方式整合住戶

• 容積獎勵依公共貢獻度調整，審查標準較高

• 流程時間較長，通常需5～10年以上

雖然程序較繁瑣，但在城市整體改造、區域再造方面具備長期價值與開發潛力。

專業建商推薦 : 廣昱建設

• 專案皆配合危老法規設計
• 協助搬遷安排與租金補助
• 自辦、自蓋、自售，品質可控
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從渴望園區到平鎮生活圈

廣昱建築深耕桃園渴望園區十餘年，打造多座經典獨棟別墅，從誠泰大院、寬HOUSE、大院山到大院舞，每一案皆展現對自然與建築比例的拿捏，強調「一墅一景、一座一壯闊」的理念，並注重留白設計與手作細節，累積出深厚的品牌信任感。近期推出的「廣昱謙禾」則將布局延伸至平鎮金陵路生活圈，為年輕首購與小家庭量身打造城市合院產品：

• 渴望園區系列：每案皆為低密度大基地設計，保留綠意、強調景觀與建築融合，例如誠泰大院主打1:5留白比例，大院山則以半山視野與雙院設計為亮點。

• 廣昱謙禾新作：23–34坪空中合院，三面採光，搭配BWT濾水、Grohe衛浴、Dormakaba電子鎖等國際建材，延續廣昱一貫的高質感選材與居住體驗。

整體而言，廣昱從山林別墅進化至都會精品宅，無論在建築配置、材料選用或生活機能的拿捏上，都展現出對居住者細膩的觀察與空間品味。

常見問答 Q&A

Q1 : 危老都更跟一般都更有什麼不同？哪個比較適合我家？

A1 : 危老都更 適合單棟建築、小基地、住戶戶數少且產權明確的老屋，例如透天厝或五層樓以下公寓；其特色是流程快、門檻低、獎勵明確。相對地，一般都更則是針對大片街廓、社區型重建，適合有公共空間整合或需完整區域開發者。選擇方式視基地大小、住戶溝通與資產規模而定。

Q2 : 都更流程10步驟是固定的嗎？每案都會照這樣走？

A2 : 都更流程10步驟是目前危老重建中最常見、實用的標準流程，從確認資格、住戶整合、申請計畫書，到建照核發、施工與交屋，完整涵蓋行政與實務面。雖然每案會因地點或產權狀況略有調整，但大致架構相同。透過這10步驟，可讓住戶清楚掌握時間表與責任分工，避免重建半途而廢。

Q3 : 容積獎勵怎麼算？可以直接拿滿1.3倍嗎？

A3 : 危老容積獎勵並非一送件就給滿1.3倍，而是根據條件加分，包括設電梯、耐震設計、綠建材、基地條件、申請時效等累積計算。每個加成通常為0.05～0.1倍，加總最多不得超過1.3倍。實際結果仍需由主管機關審查後核定，建議提案時預留彈性空間，以利設計與分配安排。

Q4 : 重建期間住哪裡？政府或建商會補助嗎？

A4 : 合建案通常會由建商提供搬遷補助（如2~5萬元）與租金補貼（每月1.5萬～2萬，最長24個月）。但若是住戶自辦，補助方式則需在合約中自行協議安排。部分案件也會協調臨時住所或合作套房出租方案，建議前期談判就將「補貼金額與條件」列入協議中，以免爭議。

Q5 : 完工後我能分回原來的樓層與坪數嗎？

A5 : 不一定。分配將依產權比例、樓層價值與容積規劃綜合評估。若建築總坪數有所增減或因公設、消防與結構設計調整，實際分回坪數或樓層可能不同於原住處。建議提前簽署詳細的分配協議書，明確列出各戶期望分配條件與補償方案，以保障自身權益。

總結

別再等房屋傾斜、管線破裂才行動！危老重建不是選項，而是對家人安全的「責任」。危老都更不只加速流程、容積獎勵豐厚，更是翻轉老屋命運的機會。透過「都更流程10步驟」，你可以在2～3年內讓老屋重生，從危樓變資產、從風險變價值！現在就啟動整合、聯絡顧問，請洽尋廣昱建設專業為您重建危老都更，一步步讓老屋變新樓、危機變轉機！

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