現在有越來越多地主或繼承到老房子的人，開始思考要不要重建，但又不想花大錢、更不想把土地賣掉，這時你可能會聽到建商提起「合作建設」、「分回房子」之類的說法，這其實就是一種常見的方式，叫做合建分屋，但到底什麼是合建分屋？是不是像都更一樣要一整棟集合才可以談？還是只要一塊地、一戶人家也能操作？

什麼是合建分屋？

合建分屋這個名詞，聽起來像是建築專業用語，但其實概念很簡單，它是地主和建商的一種合作方式，重點在於土地不需要出售，也不用自己掏錢蓋房子，只要雙方談得攏，就能把老房子變成新大樓，對有地卻沒有資金改建的人來說，這是一種相對可行、負擔也不重的方法。

簡單來說，它的運作邏輯是這樣的：

• 地主出地，不出錢：地主提供土地給建商使用，但不需要支付建築費用。
• 建商出資，負責興建：建商投入資金、技術、工班，負責從設計到蓋好整個過程。
• 完工後照比例分房子：雙方根據土地價值與建築成本事先談好分配比例，建案完工後，依比例分回對應的戶數與土地持分。

舉例來說，假設你有一塊老透天的土地，建商幫你蓋成五層樓的新建物，蓋好之後你拿兩戶，建商拿三戶，這就叫做合建分屋，你沒花錢，卻換到兩間新房加土地權，還能出租、自住，彈性很高。

這種方式跟都市更新不一樣，不需要整排鄰居點頭，也不用走政府複雜程序，只要你是土地持有人，有意願重建，就能談。它比較像是民間之間的合約合作，不用等、不用整合，行動也比較快。

合建的3種方式介紹

在開始談合建之前，很多人會搞不清楚「分屋」、「分售」、「分成」這三種方式有什麼不同，表面上看起來都像是地主和建商合作蓋房子，但實際上差別非常大，特別是你最後拿到的是「房子」、「現金」，還是「利潤」，完全會影響後續你要怎麼處理手上的資產。

合建分屋

合建分屋是地主出土地，建商負責蓋房子，蓋好之後雙方照談好的比例分房子，地主可以自己住、出租，或者未來再賣掉，土地權也還在自己名下。

特色是：

• 土地不必過戶
• 地主不需要掏錢
• 可保留不動產資產、保有彈性

合建分售

這種模式下，房子蓋好之後會全部交由建商賣出，然後把賣掉的房子所得，照之前談好的比例分給地主，地主拿的是「現金」而不是房子。

特色是：

• 地主不用擔心怎麼處理房子
• 一次性變現、現金入帳
• 適合不想保留房子或沒打算自己管理資產的人

合建分成

這種方式比較像「共同投資」，地主提供土地後，雙方把整體銷售利潤扣掉成本後，再來分淨利，地主拿的是「利潤的一部分」，而不是房子或現金總額。

特色是：

• 收益取決於最終利潤多寡
• 地主需承擔更多市場風險
• 比較適合商業土地或熟悉地產操作的人

三種合建方式比較總表

合建分屋的 5 大要點一次搞懂

合建分屋不是簽個合約就能交給建商一手包辦了，雖然這種方式看起來對地主來說相對輕鬆，但真正影響結果的關鍵，其實都藏在談判過程和前期規劃裡，從找建商、談條件，到合約簽下去之前，有幾個地方一定要先想清楚，才不會事後落得麻煩上身。

建築成本由建商負擔

合建分屋的最大特點，就是地主不需要出錢，你只要提供土地，建商就會負責從規劃設計、申請建照、興建施工到完工交屋，這對很多資金有限、但有老房或空地的地主來說，是能夠重建又不增加負擔的方式，但要記得，建商出錢不是白出，未來要分多少戶，會回到他投入的成本來計算。

重點整理：

• 地主不需支付設計、施工、監工等建築費用
• 建商負責蓋整棟房子，從申請建照到完工驗收
• 所有成本將反映在分屋比例的計算上

分屋比例需要事前協議

到底地主拿幾戶、建商拿幾戶，這個比例是合建裡面最敏感、也最重要的部分，通常會依照土地價值、市場行情與建築成本去談，例如地主出一筆地，建商出五千萬興建，分屋比例可能是4比6或5比5，這裡沒有標準答案，但絕對不能大概抓，一定要在合約裡寫明白，包含是哪幾戶、樓層、大小、對應的土地持分，越細越好。

分配時該注意的地方：

• 必須白紙黑字約定好分幾戶、樓層、格局
• 土地持分與房屋配對要寫清楚，不能模糊帶過
• 分屋比例會依照土地市值與建築成本換算，雙方要事先談定

評估建商資歷與信用度

不要只看分回幾戶，建商找得好不好，會直接影響到整個案子的安全與結果，有些建商開條件很漂亮，實際上資金不穩、工程品質不行、甚至後來拖工跑路，地主完全沒辦法自保，選建商一定要看他的過往案場、財務狀況、有沒有信託制度，甚至可請專業顧問幫忙審查內容。

合作前務必評估：

• 看建商過往是否有實際完工的案場經驗
• 瞭解資金是否穩定，有無信託或履約保證
• 詢問是否能提供時間進度表與施工計畫
• 不懂可請專業律師或顧問協助把關內容

分屋後的稅務要提早規劃

雖然是用土地換房子，表面上看起來沒收錢，但還是會涉及一些稅務問題，像是建物取得後若未來出售，就會牽涉到房地合一稅；若是家族共有土地再分房，還可能被視為贈與，這些都不會在合約那天馬上發生，但未來都有可能會發生，而且一發生就是金額不小的事情，越早了解，後續越不會手忙腳亂。

事前該了解的方向有：

• 分得的房屋未來出售會產生房地合一稅
• 家族共有人若再分戶，可能被視為贈與或分割
• 避免爭議與誤報，最好與會計師提前討論稅務申報策略

合約內容要詳細列出重要條款

合建分屋的合約不是套用制式範本就好，它不是單純的買賣或租賃，而是一份長期且影響重大的合作契約，合約裡要載明分屋比例、完工期限、退場機制、遇到糾紛怎麼解決、建商若延誤或倒閉地主能否自行承接，這些都不能漏寫，說穿了，房子還沒蓋，唯一保障就是這張紙，寫得清楚就是底氣。

合約裡務必寫進這些條件：

• 完工期限與違約條款
• 建商是否有信託資金保障履約
• 退場機制，例如建商停擺時地主是否可另尋建商接手
• 房屋交付條件、公共設施是否計入分配範圍

為什麼越來越多人選擇合建分屋？

過去講到改建，很多人第一時間想到的是「都市更新」或是「危老重建」，但近幾年「合建分屋」的討論度越來越高，甚至變成建商主動找上門提案的主流形式之一，這不只是因為它操作相對單純，更因為它能切中很多地主的實際需求。

沒資金也能改建

對很多地主來說，要自己重建根本是一筆負擔不小的開銷，光是請設計師、建築師、拉水電、蓋主體，動輒幾百萬甚至破千萬，合建分屋提供了一條不用出資的改建方式，讓地主用土地換新房子，門檻低、負擔也小。

不想賣地卻又想翻新

有些人對土地有感情，也知道未來土地會越來越有價值，賣掉可惜，但老房真的住不下去，這時合建分屋就是一種保留產權又能更新居住環境的方法，保有資產彈性又不需要讓渡所有權。

都更速度太慢

都市更新需要整排住戶一起同意、申請流程冗長、卡關風險高，相比之下，合建分屋只要你是地主、你自己決定就能啟動，速度快、彈性大，不需要仰賴其他人點頭，是很多單一地主目前更偏好的選擇。

合建分屋適合哪些人？

並不是每個人都適合參與都更或大型改建，有些人其實更適合選擇合建分屋，因為它不需要整合多方意見，也不要求自己出大筆資金。這幾種類型的人，是目前最常見採用這種方式的客群：

有老房又不想搬家

很多人住的是幾十年前蓋的透天厝，樓梯陡、管線老舊，住起來越來越不方便，但又不想搬離熟悉的生活圈，如果能用合建分屋的方式讓老家變成一棟電梯大樓，還能住原本的地點，對不少人來說是兩全其美的選項。

家族土地想保留資產

當土地是多人共有的時候，要賣掉常常吵不攏，但如果能用合建分屋的方式把它轉換成新房子，再分戶處理，各自持有，問題就簡單多了，這種方式能保有資產價值，同時解決家族分產的難題。

想拿來出租當長期收益

有些地主自己不住在原地，但又覺得土地放著沒用很可惜，選擇合建分屋的話，不只可以把老房換成新屋，還能分到幾戶做長期出租，穩定產生現金流，對想做資產規劃的人來說是非常實際的方式。

常見問答 Q&A

Q1 : 什麼是合建分屋的法律保障方式？

A1 : 合建分屋是民間合作性質，並不像都市更新有專法保障，因此關鍵就是雙方合約要簽清楚，常見做法會透過「信託制度」來保護地主權益，把土地設定信託直到房子蓋好交屋，避免建商中途出問題地主無法自保。

Q2 : 分回來的房子能馬上出售嗎？

A2 : 技術上可以，但通常會有幾個條件需要注意，例如建商是否有設定優先購買權、是否有約定持有期限，或是稅務是否會因短期轉手產生負擔，如果有出售打算，最好在談合約時就把這些條件說清楚。

Q3 : 信託一定要做嗎？

A3 : 不一定，但有信託會更穩當，信託是目前地主常用的保障機制之一，可以確保土地在建商完成建案前不會被拿去做其他事，如果對建商不熟、有顧慮，還是會建議納入信託條款。

Q4 : 建商如果中途出問題怎麼辦？

A4 : 這是很多人擔心的狀況，所以合約裡一定要寫清楚「退場機制」，例如建商若停工多久就視為違約、地主可否自行找其他建商續蓋等，也可以找有履約保證的建商合作，或將工程款設定信託帳戶，降低風險。

Q5 : 危老案也能走合建分屋嗎？

A5 : 可以，現在很多危老案都是用合建分屋來進行的，只要符合危老認定條件，就能同時申請相關容積獎勵，再搭配建商提出的合建方案來進行整建，地主同樣可以透過分屋取得新房。

總結

合建分屋對很多地主來說，是在不賣地、不出資的前提下，讓老房翻新、土地發揮價值的實際做法，只是合作之前該談清楚的地方還是得釐清，從分配方式到合約內容，每一環都要了解才不會吃虧，如果正在考慮合建分屋，廣昱建設熟悉危老與都更流程，也有完善的信託制度，能協助地主一步步釐清流程、安全完成改建。

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