都更要多久？了解都更分配比例，掌握時間與資源的關鍵！
每天回家，看著漏水天花板與斑駁樓梯，你也許早就萌生「是不是該都更？」的念頭，卻被一句「都更要多久，少說五年起跳」嚇退，好不容易鼓起勇氣，又聽鄰居小聲抱怨「都更分配比例不公平，最後就換到小坪數」。其實都更就像大家一起合資買披薩：先湊人、排隊、等烤好，再按出資多少分切，流程不短，但照著步驟走就能吃到熱騰騰的那一片。現在讓我們忘掉那些專業困難的詞彙，用最白話的方式幫你畫時間表、拆公式，告訴你哪裡容易塞車、哪裡能加速，讓老屋翻新不再是遙不可及的夢！
都更基本概念一次搞懂
都市更新 vs. 危老重建
之所以要都更，就是為了讓過於老舊的房子變新，但如果要讓老房子變新，其實有兩條路：都市更新（都更）和危老重建，這兩種都是把老房子換新房的方法，差別在規模、門檻和流程長度。
- 危老重建 : 屋齡滿 30 年又耐震不足的整棟房子，只要全體住戶同意就能啟動，流程短、政府補助優先，但拆建費用要自己扛，容積獎勵上限也較低。
- 都市更新 : 通常基地較大、住戶多，必須先湊到一半以上同意（送「事業概要」）再在 75～80 % 同意時送「事業計畫／權利變換」。好處是容積獎勵豐厚、融資管道多，壞處是流程長。
一句話記：人少、屋況危險就走危老；人多、想放大開發效益就走都更。
三種辦理方式：公辦、自辦、協議合建
現在你選擇了都更，那接下來，你就得需要為你們尋找以下其中一種辦理方式。
| 方式 | 誰主導 | 必要同意比 | 特色 | 可能風險 |
| 公辦都更 | 地方政府 | 50 % 起步 → 75–80 % | 政府統合規劃、補貼多、資訊透明 | 流程最長，審查嚴格 |
| 自辦都更 | 住戶自己 | 50 % 起步 → 75–80 % | 回饋最高、方案自主 | 項目管理與資金壓力全在住戶 |
| 協議合建（民辦） | 建商 | 100 % | 速度快、住戶最省事 | 建商抽成高，分回坪數低 |
三種方式可以混搭，前期自辦、後期找建商，也有人走到一半改公辦，重點是「住戶能不能凑出關鍵同意比率」。
關鍵名詞 60 秒速記
| 名詞 | 一句話翻譯 |
| 事業概要 | 提案草稿：基地範圍＋初步設計＋住戶同意 50 % |
| 事業計畫 | 細部設計與財務：外觀、容積、交通評估、環評 |
| 權利變換 | 分配規則：先估舊價，照比例分新房 |
| 三估一審 | 三家估價師出報告，讓獨立顧問比對差異 |
| 容積獎勵 | 政府為鼓勵重建，額外給的可蓋面積 |
| DV 值 | 分配池：新大樓總價（D）扣掉成本（B）後剩下的那一塊 |
請大家把這些名詞先收進口袋，後面我們談流程、公式時才不會有看沒有懂喔。
都更要多久？流程與時間軸全解析
先記住一件事情，別人說「至少 5 年」指的只是審議＋施工兩段，若把前面整合、後面交屋算進去，大多數案子落在 6～10 年，順利的小案才有機會 5 年內畢業。
前期整合
老房子想重建，第一步是「找得到人、講得攏」。要確認產權、討論重建方向，至少過半數鄰居點頭，整合快的社區一年收得到簽名，複雜的則大多需要拖到三年才湊夠人數。
關鍵任務
- 盤點產權：先知道誰是屋主，才找得到人簽字
- 意向說明會：同意門檻先衝到 50 %
- 共識文件：把補貼、回饋條件白紙黑字寫清楚
時間概念
- 小基地：≈ 1 年
- 大社區：≈ 3 年（產權散、意見多）
政府審議
當你蒐集好過半的同意簽名後，接下來就要將資料送進市府，要通過「事業概要 → 事業計畫 → 權利變換」三關。市府主要看安全、交通、分配透明度，審查最快一年半，平均約三年才核定。
三張門票
- 事業概要：基地適合重建嗎？
- 事業計畫：外觀、交通、環評 OK 嗎？
- 權利變換：分配公式算得公不公平？
Tips 抓時間
- 文件齊一次送 → 少補件
- 公聽會提前 Q&A → 少重開
- 平均時程：2–3 年
拆除重建
現在政府流程也走完了，接著就是最重要的拆除重建環節，核定後進工地，先拆舊屋、打地基，再蓋主體、裝修，過程中除了要顧工安，也要顧天氣。普通 15 層樓上下的案子，平均施工期大約三年半，若遇雨季或缺料就會往後延。
施工四步
- 拆屋與管線移除（2–4 月）
- 地下室開挖（6–9 月）
- 主體結構＋外牆（2–2.5 年）
- 室內裝修＋驗收（6–8 月）
時間概念
- 正常：3–4 年
- 若缺工／颱風季：+ 0.5 年
交屋登記
經過許久的等待，你總算來到了最後一步，當房子蓋好後，得跑最後的手續。建管處驗收通過後，住戶依分配表點交新家、辦產權登記。這段流程並沒有施工變數，主要是考驗行政速度，大概半年內能完成。
最後檢查表
- 使用執照核發
- 公設點交（停車位、信箱、消防）
- 土地／建物權狀換新
時間概念
- 點交＋登記：0.5 年
- 全案完成：合計 6–10 年
都更時長平均表格
| 階段 | 你要做什麼？ | 建議抓的時間 |
| 前期整合 | 找屋主、簽意向書 | 1–3 年 |
| 政府審議 | 交件、補件、開公聽會 | 2–3 年 |
| 拆除重建 | 拆舊屋＋蓋新樓 | 3–4 年 |
| 交屋登記 | 點交新房、辦權狀 | 0.5 年 |
| 合計 | 6–10 年 |
延伸閱讀 : 危老都更怎麼做？都更流程10步驟，想換新房關鍵步驟一定要知道！
都更分配比例怎麼算？故事＋公式一次交給你
都更的另一個重點，是都更後的分配比例要怎麼計算，先記住一句話，重建前丟多少「籌碼」（舊房＋土地市值），決定最後能切走多少「新房蛋糕」。
四個鄰居「拼團蓋房」的分配過程
小鄭（一樓店面）、小林（二樓）、小朱（三樓）、小高（頂樓）決定一起都更。
估身價
- 估價師到現場，算出：小鄭 120 萬、小林 100 萬、小朱 90 萬、小高 80 萬。
- 四人合計 A ＝ 390 萬。
先扣成本
- 拆除、營建、搬遷補貼加總 B ＝ 200 萬。
新房出爐
- 全新大樓估價 D ＝ 600 萬；分蛋糕池 DV ＝ D − B ＝ 400 萬。
按比例切蛋糕
- 小鄭 120/390 ≈ 30 % ⇒ 120 萬價值的新家（可挑景觀戶、坪數少）。
- 小高 80/390 ≈ 20 % ⇒ 80 萬價值的戶別（可挑低樓層，坪數多）。
重點：坪數可多可少，但「總價」永遠照舊身價比例分。
3 步公式＋1 次試算
步驟 ① A 值：每戶舊房土地市值
- 估價師至少 3 家 → 取其中 1 份
步驟 ② DV 值：先算全案 D − B
- D＝新大樓＋車位可售價值
- B＝拆除、營建、利息、補貼
步驟 ③ 你的分配價值
- 分回比例 = 原權利價值 / 新權利價值
根據上面的公式，就可以大概估算出你都更後能分到的坪數，當然還有更簡單的方式，只要上網搜尋【都更坪數計算機】，輸入基地坪數與戶數，30 秒就能估出自己的坪數區間囉。
行情對照術語
| 說法 | 背後情境 | 你該怎麼看 |
| 37 分/46 分 | 小基地請建商「全額代墊」成本，地主不出錢 → 建商多拿 | 出錢少、分回快，但坪數最少 |
| 一坪換一坪 | 住戶常見口號，想用舊屋坪數直接兌換新屋坪數，忽略單價差異 | 其實比的是「價值」不是「坪數」，先看估價表才不吃虧 |
| 公設比 | 新大樓公共設施所佔比例，常見 30 – 35 % | 公設比愈高，可用室內面積愈少，核算分配時記得扣掉 |
用簡單的方式來判斷的話，不想掏錢又想快，那就可以選擇37 分/46 分，而願意先出一點錢、坪數想多則可以往 50 分甚至 60 分談。最重要還是把 「三估一審」報告看懂，確認建商列的成本 B 值合理。
兩大地雷＋兩個速救小招
只聽口號「一坪換一坪」
- 真相：換的是「同價值」，不是「同坪數」。
沒看估價報告、就簽同意書
- 公展 30 天內可提異議，把握黃金期。
請第三方估價師複核
- 三份報告若差距 >10 %，可要求重估。
同意書先做「公證版本」
- 可防假簽、代簽，後面要調整也得重新公證。
關鍵變數與自保攻略
法規門檻與同意比例
先別急著拉建商 — 門檻沒過，一切白做工。都市更新條例把「開門的鑰匙」寫得很清楚：
- 只想畫出更新範圍、送「事業概要」時，要過 50 % 同意（按人頭與面積各算一次，兩項都達標才算過關）。
- 真正要進「事業計畫」與「權利變換」階段，六層以下建物可以 75 %，一般基地得衝到 80 %。若是危老重建或全數地主同意，可走速成管道，免開公聽會。
門檻看似只是數字，但決定了團隊後續能否「一次送件不退件」。整合初期就把這些數字亮給鄰居看，比後面補簽快得多。
土地價值、建築成本、容積獎勵
「我家值多少？建商為什麼拿四成？」答案全寫在這三個詞裡
- 土地價值決定你在蛋糕裡的持股
- 建築成本（拆屋、鋼筋、融資、搬遷補貼）吃掉的是蛋糕的「厚度」
- 容積獎勵則像烤箱忽然加大，蛋糕體積瞬間膨脹。
多數小基地因為獎勵有限，只能靠地主自己出部分資金，於是常見 37 分/46 分 這種「建商拿多一點、地主出錢少一點的比例，當基地大或其他條件良好時，地主才會有機會可以談到55分。
公開說明會必看清單
市府要求在「事業概要、事業計畫、權利變換」三個關卡各辦一次說明會並公開展覽 30 天。這不是儀式，而是住戶打開黑盒子的黃金時段。到場記得帶三張「必看清單」估價摘要、成本明細、分配草案；把資料拍照存檔，回家好對照。錯過 30 天，就只能等下個階段再提意見，時程至少往後推半年。
同意書、公證與履約保證
同意書是白紙黑字的「合股契約」。律師最常見的糾紛，就是住戶沒看清楚空白條款就簽字，日後才發現權益被改。最簡單的風險控管就是「公證版」：簽字當下就由公證人確認身分與內容，往後任何改動都得再跑一次公證，杜絕假簽或暗槓條款。
至於「建商會不會半路倒閉？」
答案叫 履約保證（銀行保函或信託帳戶）。只要在合約裡寫明施工款、補償金都要走履約保證，萬一工程喊卡，銀行保函一啟動，工程就有人接手，不怕爛尾。
異議、訴願與行政訴訟途徑
就算 80 % 鄰居都點頭，剩下 20 % 還是有話要說。法規替少數人留下三道門：
- 公開展覽 30 天內寫「意見書」，主管機關必須書面回覆。
- 如果權利變換已核定，2 個月內可提異議，要求重審估價或分配。
- 對核定處分不服，可在 30 天內走訴願，再不滿意就提行政訴訟。
過了期限就像車門關上，只能等下一班列車。提早把時程列在社區公告，隨時提醒住戶別錯過是最省事的做法。
走到這裡，你已經知道「門檻怎麼過、蛋糕怎麼長大、文件何時必看、同意書怎麼簽得安全、爭議怎麼救濟」。把這五件事拉成時間線，你就能在漫長流程中隨時檢查現在該做什麼、還缺什麼，讓都更分配比例不只算得清楚，更能落實到每張權狀。
常見問答 Q&A
Q1 : 都更要多久才能完工？
A1 : 大多數案件從「揪鄰居簽意向書」到「拿到新房鑰匙」抓 6～10 年比較保險。整合快、文件一次到位，5 年內也有人辦到；反之意見拉鋸、補件重送，拖破 10 年並不罕見。先問自己基地產權單不單純、人好不好湊，答案就呼之欲出。
Q2 : 都更分配比例一定是一坪換一坪嗎？
A2 : 不是！真正不會變的是「價值比例」，不是坪數。就像四個人合買披薩，出得錢多的人可以切到最厚那塊，也可以選薄片加更多餡料——口味自己挑，但總價值要對齊原本出的錢。想要多坪數就挑單價低的戶別，想要景觀好就接受坪數少一點。
Q3 : 如果同意比例達不到門檻該怎麼辦？
A3 : 三條路：加碼回饋──調整停車位、增添公共設施，給猶豫戶多一點誘因；分段簽署──先簽意向書，保留彈性，降低一次到位的壓力；改走危老──若基地小、屋況危險，直接走危老重建，100 % 同意速度反而快。
Q4 : 分配公式聽不懂，誰可以協助我審查？
A4 : 最常見做法是「三估一審」：找三家估價師 + 一位獨立律師或都更顧問。估價師算數字、顧問解條文，報告差距大於 10 % 就要求重估。費用多半按權值分攤，一戶平均幾千到一萬出頭，買張安心保證很划算。
Q5 : 都更過程中的房貸與租金怎麼處理？
A5 : 房貸：銀行通常接受「原貸款轉為過渡期利息」；也有專案可先息後本。記得在拆屋前就跟銀行談好展延方案。租金：如果權利變換書裡有「搬遷補貼」條款，實施者須在拆屋前一次或分期發放；金額多依坪數或市區行情計算。提前確認發放時間點，避免現金流斷層。
總結
把都更拆開來看，其實就是四步「先整合、再審議、接著蓋、最後交屋。」產權單純、同意早到位，就能把都更時間壓在六到八年，但若意見拉鋸或文件反覆補件，十年起跳也不稀奇。至於拿到理想的新家，關鍵不是喊「一坪換一坪」，而是先弄清自己在都更分配比例 裡佔多少價值，再決定要大坪數還是好視野。廣昱建設在過去的實務裡發現，只要前期把文件弄齊、同意書公證到位、費用與補貼白紙黑字寫清楚，流程就能一路順到底。希望今天這份拆解文章能幫你換掉「漫長與麻煩」的印象，早日把老屋翻新成安心的新家。